Como saber se o valor do aluguel é justo?

Você paga um valor justo no seu aluguel? E você que aluga um imovel, o aluguel está justo?

Quando se fala em valor justo, considera-se tanto a posição do locador quanto a do locatário. Desse modo, é de muita relevância saber calcular o percentual sobre o preço do imóvel, entre tantas outras informações relevantes para saber avaliar o preço final.

Então, como saber se o valor do aluguel está correto? Como argumentar na hora de negociar o aluguel do seu imóvel? O que devemos levar em conta?

Seja você um locatário ou um locador, é importante saber todas as respostas para essas perguntas. Por isso listamos neste artigo os diversos fatores a se considerar na hora de calcular o aluguel de um imóvel.

Como saber o valor do aluguel está justo?

Vamos listar aqui o que você deve considerar para calcular o valor do seu aluguel:

Tempo de espera para alugar

Esse tempo depende da sua necessidade de alugar o imóvel rapidamente ou se não há problema em deixá-lo desocupado por algum tempo. Pois, se você tem pressa e quer alugar o seu imóvel o quanto antes, é interessante considerar um valor mais acessível e atrativo.

Pesquise o preço de mercado na região

Para saber o preço de mercado você deve pesquisar os preços de outros imóveis na região em que o seu está localizado. Procure saber o valor do aluguel de outros apartamentos do prédio ou de casas semelhantes no bairro, considerando imóveis com tamanho e infraestrutura semelhantes a do seu.

Existem diversos meios que você pode pesquisar, como na internet, jornais de anúncios, site de imobiliárias, portais de imóveis, entre outros locais de divulgação. Lembre-se de fazer a pesquisa por propriedades com características parecidas com a sua, ou seja, metragem, quantidade de quartos e de banheiros, áreas de lazer, portaria, segurança. É preciso também levar em consideração imóveis com a mesma finalidade que o seu, residencial, comercial ou de temporada.

Localização é muito importante

Se a região é segura, o bairro oferece boa infraestrutura e há fácil acesso às ruas e avenidas principais, o preço será maior. Se for na avenida principal então, certamente custará muito caro.

Já em relação à disponibilidade de serviços (mercado, farmácia, escola, transporte público etc), a lógica pode variar. Uma localização próxima a centros comerciais valorizará o imóvel, aumentando o aluguel. No caso de imóveis de classe mais alta, como condomínios de luxo, uma localização mais afastada, tranquila e residencial irá agregar valor ao imóvel.

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Tempo de uso

A idade do imóvel e o tempo de uso influenciam na sua valorização pois os imóveis mais antigos tendem a gerar maiores problemas com infraestrutura ou deterioração, seja pela idade natural ou pelo uso. Em alguns casos é importante fazer uma reforma. Manutenções periódicas, como pinturas, ajudam a conservar o imóvel, reduzindo a sua desvalorização.

Os imóveis novos são mais valorizados, pois tendem a ser projetados com uma estrutura moderna e aplicada às necessidades atuais dos moradores. E, além de serem mais atrativos, costumam apresentar menos problemas estruturais.

Tamanho do Imóvel

Geralmente, quanto maior o imóvel, maior o valor do aluguel. Mas é preciso encontrar um equilíbrio entre o tamanho e a idade do imóvel. Isso porque imóveis maiores elevam o preço, mas eles costumam ser mais antigos. Por sua vez, imóveis novos são mais caros, mas geralmente têm a desvantagem de serem menores.

Infraestrutura

Além do tamanho, é preciso considerar a infraestrutura do imóvel. Nesse item, o que conta é a área útil. Casas ou apartamentos com cômodos maiores e maior quantidade de quartos e banheiros, por exemplo, tendem a ter o aluguel mais alto do que terrenos com uma grande área verde, mas com uma casa pequena.

É preciso considerar as características próprias do seu imóvel. Por exemplo, condomínios com áreas de lazer, apartamentos com varanda, churrasqueira, decorados, casas reformadas e com armários embutidos encarecem o aluguel. Além disso, diferenciais como elevadores, portaria 24h e salão de festas valorizam o imóvel e, portanto, elevam o preço do aluguel.

Conservação do patrimônio

Com o tempo e a usabilidade, o imóvel acaba se deteriorando, seja de forma natural ou com a interferência de fatores externos, como inquilinos que realizaram muitos furos nas paredes.

Quanto à deterioração natural, é possível minimizar os danos com algumas manutenções, como a pintura do imóvel a cada 3 anos. Já em relação aos inquilinos, é possível estipular algumas regras sobre o imóvel nos contratos de aluguel, dessa forma você será consultado sempre que um inquilino desejar realizar alguma intervenção.

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Busque valores-referência

Para o tamanho do imóvel, você pode se basear nos valores do Custo Unitário Básico, calculado pelo Sindicato da Construção Civil. Quanto à localização, você pode considerar a média de preços no mercado.

 Necessidade e custo de manutenção

Uma propriedade mais antiga tem custo de manutenção maior do que uma mais nova, e seu preço pode ser influenciado por essa questão. Ou seja, um imóvel mais antigo costuma precisar de mais manutenção, afinal, sua estrutura, parte hidráulica e elétrica estão mais desgastadas.

O locatário pode ter que arcar com alguns custos de manutenção, o que diminui a margem de lucro do proprietário com seu imóvel, pois deve cobrar um valor menor na locação.

O imóvel é mobiliado ou não?

Se o imóvel conta com armários planejados, geladeira, cooktop ou outros móveis e eletrodomésticos, é possível cobrar um valor de aluguel mais elevado, já que oferece mais facilidade e conforto para o inquilino.

Incidência do sol

O sol mantém o ambiente livre do mofo e da umidade, portanto imóveis com janelas para o lado norte são mais valorizados porque recebem mais incidência solar. A altura do imóvel também conta nesse aspecto: quanto mais alto, mais sol o apartamento recebe, além da paisagem que acaba se formando no horizonte.

Conheça o valor de venda

Para saber quanto cobrar de aluguel, você pode começar considerando um percentual entre 0,3% e 0,5% do valor de venda do imóvel. Nesse valor, não entram taxas como IPTU e condomínio.

Por exemplo, se o valor de venda do seu imóvel é de R$ 500.000,00, o valor do aluguel será em torno de R$ 2.000,00. Mas lembre-se: após esse cálculo, considere os demais fatores listados anteriormente. Eles são importantes, pois influenciam no valor final.

Converse com uma imobiliária de confiança

A definição correta do preço de locação sempre é uma tarefa complexa, uma das melhores opções é consultar uma imobiliária para que o valor do aluguel seja definido corretamente.

Os profissionais que atuam na Imobiliária Liony Carvalho, possuem conhecimento de mercado, experiência e formação na área e, com isso, podem avaliar e calcular corretamente o preço certo para locar um imóvel. Outro ponto favorável, é que a imobiliária possui diversos serviços para garantir que a locação seja segura, rápida e justa.

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Escrito por: Nicolas Castro / WD House